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萬科集團(tuán)建筑研究中心 副總策劃師 高 劍 產(chǎn)品策劃階段 客戶的產(chǎn)品需求分析 一、土地分析 概念設(shè)計(jì) 規(guī) 劃 提 升 產(chǎn) 品 力 土地價(jià)值最大化的選擇 深圳萬科城 深圳萬科城 深圳萬科城 以市場(chǎng)為導(dǎo)向的規(guī)劃設(shè)計(jì) 廣州富力桃園 廣州富力桃園 廣州富力桃園單一產(chǎn)品一招制勝 景觀優(yōu)先? 朝向優(yōu)先? 廈門金域藍(lán)灣的規(guī)劃思考 長(zhǎng)沙郡原廣場(chǎng) 如何從市場(chǎng)角度挖掘地塊價(jià)值 定位和產(chǎn)品解決方案的一致性 社區(qū)商業(yè)規(guī)劃 商業(yè)和住宅的關(guān)系 規(guī)劃方案評(píng)估的五個(gè)方面 建 筑 風(fēng) 格 1 1 1 1 1 黃金海岸公寓——浪 現(xiàn)代簡(jiǎn)約風(fēng)格 案例：1、萬科城的建筑風(fēng)格2、第五園 難題：高層和多層風(fēng)格的統(tǒng)一 戶 型 戶 型 配 比 戶 型 評(píng) 價(jià) 戶型的附加值空間——幾種主流的贈(zèng)送方法 園 林 景 觀 生命的園林，比建筑本身更能打動(dòng)人！ 景觀設(shè)施功能化 小結(jié)軟硬地比、水景的維護(hù)、喬木和灌木的比例、樹木如何能反應(yīng)季節(jié)的變化、如何增加植物的動(dòng)感、白天和夜間的效果、景觀設(shè)施功能化、防止高空墜物、藝術(shù)化……也可通過土地的改造改變土地屬性、外部資源納入內(nèi)部； 配 套 香港凱旋門 香港·凱旋門--項(xiàng)目簡(jiǎn)介（2） 香港·凱旋門--項(xiàng)目簡(jiǎn)介（10） 香港·名門 六、智能化 七、環(huán)保、節(jié)能 十大綠色建筑科技系統(tǒng) 其它客戶價(jià)值分析 精裝修——重要而未被滿足的客戶價(jià)值 發(fā)現(xiàn)和創(chuàng)造客戶價(jià)值 體現(xiàn)客戶價(jià)值 客戶的價(jià)值排序: 景觀、朝向； 物質(zhì)的、精神的； 例：北京別墅； 凱旋門、名門 發(fā)現(xiàn)客戶價(jià)值例如：瓶裝水，翡翠綠洲 創(chuàng)造客戶價(jià)值例如：SONY WALKMAN、IPOD 濱海住宅  新西蘭濱海住宅（案例） 產(chǎn)品定位的工具 產(chǎn)品力公式 品質(zhì)提升計(jì)劃從園林入手 產(chǎn)品定位的幾個(gè)工具 產(chǎn)品的競(jìng)爭(zhēng)策略 競(jìng)爭(zhēng)來源的分析 競(jìng)爭(zhēng)者定位 暗示自己的產(chǎn)品比競(jìng)爭(zhēng)者優(yōu)異或有所不同 AVIS租車公司對(duì)自己的描述是“我們是比別人更努力的 公司”（別人指“HERTZ”租車公司） 金域藍(lán)灣 VS 金海灣 差異化定位 差異化—— 是指設(shè)計(jì)一系列有意義的差別，以便使該公司的產(chǎn)品同競(jìng)爭(zhēng)者的產(chǎn)品相區(qū)分。在實(shí)體產(chǎn)品差異化有困難時(shí)，要取得競(jìng)爭(zhēng)成功的關(guān)鍵常常有賴于增加價(jià)值和改進(jìn)服務(wù)的質(zhì)量。 差異化策略 金域藍(lán)灣 競(jìng)爭(zhēng)力分析模型 建有主題和故事的房子 一座頂級(jí)豪宅是如何建成的？ 市場(chǎng)定位全案分析 營(yíng)銷如何如何從市場(chǎng)的角度評(píng)價(jià)設(shè)計(jì) 模擬計(jì)算價(jià)格 土地價(jià)值最大化的選擇 例：容積率3條件下的選擇 謝 謝！85S紅軟基地

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