這是房產(chǎn)案例ppt，包括了案例剖析，收入、成本費(fèi)用、納稅調(diào)整、特殊業(yè)務(wù)，稅種分析，單個(gè)稅種要點(diǎn)、稅種間的關(guān)聯(lián)等內(nèi)容，歡迎點(diǎn)擊下載。

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培訓(xùn)內(nèi)容 一、案例剖析 收入、成本費(fèi)用、納稅調(diào)整、特殊業(yè)務(wù) 二、稅種分析 單個(gè)稅種要點(diǎn)、稅種間的關(guān)聯(lián) 第一部分：案例剖析 （一）收入方面 收入容易出現(xiàn)的問(wèn)題 1、收取預(yù)售房款不入賬，或巧立名目掛賬 或以“借款”等名義長(zhǎng)期掛往來(lái) 2、不按規(guī)定時(shí)間和金額結(jié)轉(zhuǎn)收入 3、售價(jià)明顯偏低而無(wú)正當(dāng)理由 4、將開(kāi)發(fā)產(chǎn)品用于抵債、分紅、拆遷補(bǔ)償?shù)扔猛荆�未按視同銷售處理。 5、簽訂“陰陽(yáng)合同”隱匿收入，以手工收據(jù)收取地下室、車位等銷售款，不做收入或少做收入 6、將收到的按揭款直接記入短期借款 案例1： 某房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)企業(yè)為私營(yíng)有限責(zé)任公司，2002年10月開(kāi)業(yè)，企業(yè)所得稅在國(guó)稅局申報(bào)繳納。檢查組對(duì)該企業(yè)2008-2010年的納稅情況進(jìn)行檢查時(shí)，發(fā)現(xiàn)該企業(yè)2010年度收到裝修費(fèi)1635萬(wàn)元記入在“其他應(yīng)付款”科目，未申報(bào)繳納營(yíng)業(yè)稅金及附加等相關(guān)稅種。 相關(guān)政策 營(yíng)業(yè)稅暫行條例第五條　納稅人的營(yíng)業(yè)額為納稅人提供應(yīng)稅勞務(wù)、轉(zhuǎn)讓無(wú)形資產(chǎn)或者銷售不動(dòng)產(chǎn)收取的全部?jī)r(jià)款和價(jià)外費(fèi)用。 營(yíng)業(yè)稅暫行條例實(shí)施細(xì)則第十三條　條例第五條所稱價(jià)外費(fèi)用，包括收取的手續(xù)費(fèi)、補(bǔ)貼、基金、集資費(fèi)、返還利潤(rùn)、獎(jiǎng)勵(lì)費(fèi)、違約金、滯納金、延期付款利息、賠償金、代收款項(xiàng)、代墊款項(xiàng)、罰息及其他各種性質(zhì)的價(jià)外收費(fèi)，但不包括同時(shí)符合以下條件代為收取的政府性基金或者行政事業(yè)性收費(fèi)：　�。ㄒ唬┯蓢�(guó)務(wù)院或者財(cái)政部批準(zhǔn)設(shè)立的政府性基金，由國(guó)務(wù)院或者省級(jí)人民政府及其財(cái)政、價(jià)格主管部門批準(zhǔn)設(shè)立的行政事業(yè)性收費(fèi)；　�。ǘ�）收取時(shí)開(kāi)具省級(jí)以上財(cái)政部門印制的財(cái)政票據(jù)；　�。ㄈ�）所收款項(xiàng)全額上繳財(cái)政。 企業(yè)所得稅： 國(guó)稅發(fā)[2009]31號(hào)第五條 ：開(kāi)發(fā)產(chǎn)品銷售收入的范圍為銷售開(kāi)發(fā)產(chǎn)品過(guò)程中取得的全部?jī)r(jià)款，包括現(xiàn)金、現(xiàn)金等價(jià)物及其他經(jīng)濟(jì)利益。企業(yè)代有關(guān)部門、單位和企業(yè)收取的各種基金、費(fèi)用和附加等，凡納入開(kāi)發(fā)產(chǎn)品價(jià)內(nèi)或由企業(yè)開(kāi)具發(fā)票的，應(yīng)按規(guī)定全部確認(rèn)為銷售收入；未納入開(kāi)發(fā)產(chǎn)品價(jià)內(nèi)并由企業(yè)之外的其他收取部門、單位開(kāi)具發(fā)票的，可作為代收代繳款項(xiàng)進(jìn)行管理。 土地增值稅： 財(cái)稅字［1995］048號(hào)（一）代收費(fèi)用計(jì)入房?jī)r(jià)向購(gòu)買方一并收取的，應(yīng)將代收費(fèi)用作為轉(zhuǎn)讓房地產(chǎn)所取得的收入計(jì)稅。實(shí)際支付的代收費(fèi)用，在計(jì)算扣除項(xiàng)目金額時(shí)，可予以扣除，但不允許作為加計(jì)扣除的基數(shù)。（二）代收費(fèi)用在房?jī)r(jià)之外單獨(dú)收取且未計(jì)入房地產(chǎn)價(jià)格的，不作為轉(zhuǎn)讓房地產(chǎn)的收入，在計(jì)算增值額時(shí)不允許扣除代收費(fèi)用。 案例2 2012年某房地產(chǎn)公司銷售 “xx”項(xiàng)目中的住宅，價(jià)款合計(jì)25080萬(wàn)元，其中4895萬(wàn)元計(jì)入預(yù)收賬款，其余款項(xiàng)由該公司委托B公司代收，計(jì)入其他應(yīng)收款科目，未申報(bào)繳納相關(guān)稅金。A公司和B公司擁有同一法定代表人。 信息來(lái)源一：稅務(wù)機(jī)關(guān)內(nèi)部業(yè)務(wù)平臺(tái) 登記：開(kāi)業(yè)、變更、遷移、股東、股權(quán)變更 發(fā)票：領(lǐng)購(gòu)、給別人代開(kāi)、別人為自己代開(kāi)、 繳銷、異地開(kāi)具發(fā)票 銷售：銷售明細(xì)、銷售進(jìn)度、未售明細(xì) 房產(chǎn)土地：具體地址、變更情況 納稅情況：分稅種、分稅目的入庫(kù)、欠稅、退稅 處罰：近幾年評(píng)估、稽查情況 信息來(lái)源二：第三方信息 第三方信息：城建局、國(guó)土局、財(cái)政等共享信息 青島網(wǎng)上房地產(chǎn) 案例3 檢查組根據(jù)專項(xiàng)檢查的要求對(duì)青島某一房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)公司進(jìn)行檢查，發(fā)現(xiàn)該公司2010年11月按揭貸款3697萬(wàn)元到賬，記入短期借款，延遲繳納營(yíng)業(yè)稅等稅款242萬(wàn)元。 （2012年在房地產(chǎn)業(yè)納稅評(píng)估中涉及此風(fēng)險(xiǎn)點(diǎn)的納稅人有16戶、稅款2100萬(wàn)元。） 關(guān)注點(diǎn)：真按揭，假貸款 思考：假按揭，真貸款？ 案例4 某房地產(chǎn)公司所開(kāi)發(fā)的XX項(xiàng)目，于2011年9月竣工驗(yàn)收，已備案取得《XX市建設(shè)工程竣工驗(yàn)收備案表》并交付使用，實(shí)測(cè)可售面積7.8萬(wàn)平方米，已售面積2.4萬(wàn)平方米，共收取售房款9083萬(wàn)元。但該公司一直按照預(yù)收房款預(yù)計(jì)利潤(rùn)申報(bào)交納企業(yè)所得稅。經(jīng)核實(shí)，該開(kāi)發(fā)產(chǎn)品已完工，應(yīng)按完工產(chǎn)品計(jì)算繳納企業(yè)所得稅， 該企業(yè)補(bǔ)繳企業(yè)所得稅683萬(wàn)元 稅收政策 2009年31號(hào)文第三條： 企業(yè)房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)經(jīng)營(yíng)業(yè)務(wù)包括土地的開(kāi)發(fā)，建造、銷售住宅、商業(yè)用房以及其他建筑物、附著物、配套設(shè)施等開(kāi)發(fā)產(chǎn)品。除土地開(kāi)發(fā)之外，其他開(kāi)發(fā)產(chǎn)品符合下列條件之一的，應(yīng)視為已經(jīng)完工： 　�。ㄒ唬� 開(kāi)發(fā)產(chǎn)品竣工證明材料已報(bào)房地產(chǎn)管理部門備案。 　�。ǘ�） 開(kāi)發(fā)產(chǎn)品已開(kāi)始投入使用。　�。ㄈ�） 開(kāi)發(fā)產(chǎn)品已取得了初始產(chǎn)權(quán)證明。 以上三個(gè)條件如果同時(shí)滿足，遵循時(shí)點(diǎn)界定孰先原則，以最早的一個(gè)時(shí)點(diǎn)確定開(kāi)發(fā)產(chǎn)品完工時(shí)點(diǎn)。 案例5銷售價(jià)格明顯偏低 山東某房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)有限公司成立于2001年12月， 注冊(cè)資本為3000萬(wàn)元，所得稅在地稅繳納，檢查組對(duì)企業(yè)2012年-2013年的納稅情況進(jìn)行檢查， 發(fā)現(xiàn)該企業(yè)開(kāi)發(fā)的XX花園2012銷售給關(guān)聯(lián)企業(yè)的員工，銷售價(jià)格明顯偏低，調(diào)增其銷售商品房收入1044萬(wàn)元。補(bǔ)交營(yíng)業(yè)稅52萬(wàn)元，城建稅3.6萬(wàn)元，教育費(fèi)附加1.6萬(wàn)元，地方教育費(fèi)附加0.5萬(wàn)元，補(bǔ)繳土地增值稅 10萬(wàn)元。補(bǔ)繳企業(yè)所得稅462萬(wàn)元 案件重點(diǎn) 如何確認(rèn)銷售價(jià)格(營(yíng)業(yè)稅、企業(yè)所得稅、土地增值稅的規(guī)定不統(tǒng)一） 稅收政策 營(yíng)業(yè)稅：按下列順序確定其營(yíng)業(yè)額： 　�。ㄒ唬┌醇{稅人最近時(shí)期發(fā)生同類應(yīng)稅行為的平均價(jià)格核定； 　�。ǘ�）按其他納稅人最近時(shí)期發(fā)生同類應(yīng)稅行為的平均價(jià)格核定； 　�。ㄈ�）按下列公式核定： 　　營(yíng)業(yè)額=營(yíng)業(yè)成本或者工程成本×（1＋成本利潤(rùn)率）÷（1-營(yíng)業(yè)稅稅率） 土地增值稅：由政府批準(zhǔn)設(shè)立的房地產(chǎn)評(píng)估機(jī)構(gòu)根據(jù)相同地段、同類房地產(chǎn)進(jìn)行綜合評(píng)定的確認(rèn)評(píng)估價(jià)格。評(píng)估價(jià)格須經(jīng)當(dāng)?shù)囟悇?wù)機(jī)關(guān)確認(rèn)。 企業(yè)所得稅：確認(rèn)收入(或利潤(rùn))的方法和順序?yàn)椋?　　(一)按本企業(yè)近期或本年度最近月份同類開(kāi)發(fā)產(chǎn)品市場(chǎng)銷售價(jià)格確定；　　(二)由主管稅務(wù)機(jī)關(guān)參照當(dāng)?shù)赝�類開(kāi)發(fā)產(chǎn)品市場(chǎng)公允價(jià)值確定；　　(三)按開(kāi)發(fā)產(chǎn)品的成本利潤(rùn)率確定。開(kāi)發(fā)產(chǎn)品的成本利潤(rùn)率不得低于15%，具體比例由主管稅務(wù)機(jī)關(guān)確定。 （二）成本費(fèi)用類 成本費(fèi)用存在的問(wèn)題 1、稅金費(fèi)用重復(fù)扣除 2、開(kāi)發(fā)成本采取預(yù)估等方式加大扣除基數(shù) 3、不同項(xiàng)目之間、一個(gè)項(xiàng)目的不同納稅年度之間，人為調(diào)節(jié)主營(yíng)業(yè)務(wù)成本； 4、虛構(gòu)業(yè)務(wù)代開(kāi)發(fā)票、取得虛假發(fā)票等不合法票據(jù)，虛增成本； 5、人為調(diào)整可售面積，調(diào)節(jié)單位銷售成本。 案例1：稅金重復(fù)扣除 某房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)企業(yè)XX項(xiàng)目2011年開(kāi)始預(yù)售，預(yù)收賬款繳納的營(yíng)業(yè)稅已在2011年、2012年當(dāng)年匯算清繳時(shí)進(jìn)行納稅調(diào)減。2013年完工后結(jié)轉(zhuǎn)收入，未將當(dāng)年預(yù)收賬款對(duì)應(yīng)的營(yíng)業(yè)稅稅金及附加進(jìn)行納稅調(diào)增，補(bǔ)繳企業(yè)所得稅130余萬(wàn)元。 案例2：預(yù)計(jì)利潤(rùn)率使用錯(cuò)誤 某房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)企業(yè)2009-2010年未完工，按照預(yù)計(jì)毛利率繳納企業(yè)所得稅，2011年完工后結(jié)轉(zhuǎn)收入，在進(jìn)行所得稅納稅調(diào)整減少時(shí)對(duì)2010年的結(jié)轉(zhuǎn)收入預(yù)收賬款全部按照20%進(jìn)行納稅調(diào)減，補(bǔ)繳企業(yè)所得稅12萬(wàn)元 企業(yè)所得稅預(yù)計(jì)利潤(rùn)率 案例3：預(yù)估房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)成本 某有限公司，成立于2009年1月，注冊(cè)資本為1000萬(wàn)元，該公司所開(kāi)發(fā)的某市場(chǎng)項(xiàng)目，于2012年3月竣工驗(yàn)收，但是由于資金問(wèn)題，未及時(shí)撥付工程款，未取得工程發(fā)票，該企業(yè)按照銷售收入的20%估算成本，經(jīng)檢查組核實(shí)后調(diào)增應(yīng)納稅所得額2850萬(wàn)元，補(bǔ)繳企業(yè)所得稅712.5萬(wàn)，同時(shí)按照中華人民共和國(guó)稅收征管法六十四條處以0.5倍的罰款。 預(yù)估成本的條件 (一)出包工程未最終辦理結(jié)算而未取得全額發(fā)票的，在證明資料充分的前提下，其發(fā)票不足金額可以預(yù)提，但最高不得超過(guò)合同總金額的10％。 (二)公共配套設(shè)施尚未建造或尚未完工的，可按預(yù)算造價(jià)合理預(yù)提建造費(fèi)用。此類公共配套設(shè)施必須符合已在售房合同、協(xié)議或廣告、模型中明確承諾建造且不可撤銷，或按照法律法規(guī)規(guī)定必須配套建造的條件。 (三)應(yīng)向政府上交但尚未上交的報(bào)批報(bào)建費(fèi)用、物業(yè)完善費(fèi)用可以按規(guī)定預(yù)提。物業(yè)完善費(fèi)用是指按規(guī)定應(yīng)由企業(yè)承擔(dān)的物業(yè)管理基金、公建維修基金或其他專項(xiàng)基金。 案例4：混淆成本項(xiàng)目 檢查組在檢查某企業(yè)時(shí)發(fā)現(xiàn)該企業(yè)為了降低土地增值稅稅率，將土地出讓金沒(méi)有按照土地面積在一期、二期之間進(jìn)行分?jǐn)�，全部列支在一期，造成一期成本較大，稅負(fù)較低，當(dāng)二期進(jìn)行土地增值稅清算時(shí)，該企業(yè)以賬目不健全提出核定征收，以達(dá)到降低稅負(fù)的目的，納稅調(diào)整后補(bǔ)繳土地增值稅290萬(wàn)元。 成本分?jǐn)傇瓌t 31號(hào)文第三十條 企業(yè)下列成本應(yīng)按以下方法進(jìn)行分配： 　�。ㄒ唬┩恋爻杀荆�一般按占地面積法進(jìn)行分配。如果確需結(jié)合其他方法進(jìn)行分配的，應(yīng)商稅務(wù)機(jī)關(guān)同意。 　�。ǘ�）單獨(dú)作為過(guò)渡性成本對(duì)象核算的公共配套設(shè)施開(kāi)發(fā)成本，應(yīng)按建筑面積法進(jìn)行分配。 　�。ㄈ�）借款費(fèi)用屬于不同成本對(duì)象共同負(fù)擔(dān)的，按直接成本法或按預(yù)算造價(jià)法進(jìn)行分配。 　　（四）其他成本項(xiàng)目的分配法由企業(yè)自行確定。  案例5：虛列業(yè)務(wù)發(fā)票 2012年國(guó)稅局在對(duì)某房地產(chǎn)的檢查過(guò)程中，發(fā)現(xiàn)其關(guān)聯(lián)企業(yè)某建筑公司青島分公司為其代開(kāi)發(fā)票1.87億 ，檢查核實(shí)發(fā)現(xiàn)1.02億元為虛開(kāi)，國(guó)稅局據(jù)以補(bǔ)繳企業(yè)所得稅、罰款2062萬(wàn)元，地稅稽查局也依據(jù)發(fā)票管理辦法四十一條的規(guī)定處以發(fā)票罰款2687萬(wàn)元 新的發(fā)票管理辦法 第三十五條　違反本辦法的規(guī)定，有下列情形之一的，由稅務(wù)機(jī)關(guān)責(zé)令改正，可以處1萬(wàn)元以下的罰款；有違法所得的予以沒(méi)收： 　　（一）應(yīng)當(dāng)開(kāi)具而未開(kāi)具發(fā)票，或者未按照規(guī)定的時(shí)限、順序、欄目，全部聯(lián)次一次性開(kāi)具發(fā)票，或者未加蓋發(fā)票專用章的； 　�。ǘ�）使用稅控裝置開(kāi)具發(fā)票，未按期向主管稅務(wù)機(jī)關(guān)報(bào)送開(kāi)具發(fā)票的數(shù)據(jù)的； 　�。ㄈ�）使用非稅控電子器具開(kāi)具發(fā)票，未將非稅控電子器具使用的軟件程序說(shuō)明資料報(bào)主管稅務(wù)機(jī)關(guān)備案，或者未按照規(guī)定保存、報(bào)送開(kāi)具發(fā)票的數(shù)據(jù)的； 　�。ㄋ模┎鸨臼褂冒l(fā)票的； 　�。ㄎ澹�擴(kuò)大發(fā)票使用范圍的； 　�。�六）以其他憑證代替發(fā)票使用的； 　�。ㄆ撸┛缫�(guī)定區(qū)域開(kāi)具發(fā)票的； 　�。ò耍┪窗凑找�(guī)定繳銷發(fā)票的； 　�。ň牛┪窗凑找�(guī)定存放和保管發(fā)票的。 第三十七條　違反本辦法第二十二條第二款的規(guī)定虛開(kāi)發(fā)票的，由稅務(wù)機(jī)關(guān)沒(méi)收違法所得；虛開(kāi)金額在1萬(wàn)元以下的，可以并處5萬(wàn)元以下的罰款；虛開(kāi)金額超過(guò)1萬(wàn)元的，并處5萬(wàn)元以上50萬(wàn)元以下的罰款；構(gòu)成犯罪的，依法追究刑事責(zé)任。 　　非法代開(kāi)發(fā)票的，依照前款規(guī)定處罰 第四十一條　違反發(fā)票管理法規(guī)，導(dǎo)致其他單位或者個(gè)人未繳、少繳或者騙取稅款的，由稅務(wù)機(jī)關(guān)沒(méi)收違法所得，可以并處未繳、少繳或者騙取的稅款1倍以下的罰款 查案必查票、查稅必查票、查賬必查票 金額 5萬(wàn)元以上要單張核實(shí)(資金流） 青島地稅發(fā)票查詢網(wǎng)站 外地發(fā)票的查詢：當(dāng)?shù)囟悇?wù)局的官方網(wǎng)站 后綴gov.cn 《財(cái)政部國(guó)家稅務(wù)總局關(guān)于完善固定資產(chǎn)加速折舊企業(yè)所得稅政策的通知》（財(cái)稅〔2014〕75號(hào)） 2014年10月20日 二、對(duì)所有行業(yè)企業(yè)2014年1月1日后新購(gòu)進(jìn)的專門用于研發(fā)的儀器、設(shè)備，單位價(jià)值不超過(guò)100萬(wàn)元的，允許一次性計(jì)入當(dāng)期成本費(fèi)用在計(jì)算應(yīng)納稅所得額時(shí)扣除，不再分年度計(jì)算折舊；單位價(jià)值超過(guò)100萬(wàn)元的，可縮短折舊年限或采取加速折舊的方法。  三、對(duì)所有行業(yè)企業(yè)持有的單位價(jià)值不超過(guò)5000元的固定資產(chǎn)，允許一次性計(jì)入當(dāng)期成本費(fèi)用在計(jì)算應(yīng)納稅所得額時(shí)扣除，不再分年度計(jì)算折舊。 本通知自2014年1月1日起執(zhí)行 （ 三）特殊事項(xiàng)類 案例1：轉(zhuǎn)讓土地環(huán)節(jié) 甲企業(yè)2013年與乙企業(yè)簽訂股權(quán)投資協(xié)議書，協(xié)議約定甲方以土地使用權(quán)作價(jià)，增加乙方的注冊(cè)資本300萬(wàn)元。經(jīng)核實(shí)，該企業(yè)是以虛假增資的方式轉(zhuǎn)讓土地使用權(quán)，補(bǔ)繳土地增值稅、營(yíng)業(yè)稅金及附加等合計(jì)130余萬(wàn)元。（甲乙均不屬房地產(chǎn)企業(yè)） 財(cái)稅[2002]191號(hào)文件規(guī)定：“自2003年1月1日起以無(wú)形資產(chǎn)、不動(dòng)產(chǎn)投資入股，與接受投資方利潤(rùn)分配，共同承擔(dān)投資風(fēng)險(xiǎn)的行為，不征收營(yíng)業(yè)稅。對(duì)股權(quán)轉(zhuǎn)讓不征收營(yíng)業(yè)稅。” 財(cái)稅字[1995]048號(hào)文件規(guī)定：“對(duì)于以房地產(chǎn)進(jìn)行投資、聯(lián)營(yíng)的，投資、聯(lián)營(yíng)的一方以土地（房地產(chǎn)）作價(jià)入股進(jìn)行投資或作為聯(lián)營(yíng)條件，將房地產(chǎn)轉(zhuǎn)讓到所投資、聯(lián)營(yíng)的企業(yè)中時(shí)，暫免征收土地增值稅。 財(cái)稅[2006]21號(hào)對(duì)于以土地（房地產(chǎn)）作價(jià)入股進(jìn)行投資或聯(lián)營(yíng)的，凡所投資、聯(lián)營(yíng)的企業(yè)從事房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)的，或者房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)企業(yè)以其建造的商品房進(jìn)行投資和聯(lián)營(yíng)的，均不適用《財(cái)政部、國(guó)家稅務(wù)總局關(guān)于土地增值稅一些具體問(wèn)題規(guī)定的通知》（財(cái)稅字〔1995〕048號(hào)）第一條暫免征收土地增值稅的規(guī)定。  案例2:財(cái)政性資金的處理 某公司2013年新成立，屬于當(dāng)?shù)卣�府招商引資項(xiàng)目。2013年政府為鼓勵(lì)企業(yè)，以土地?fù)Q項(xiàng)目，給予房地產(chǎn)企業(yè)3000萬(wàn)元的補(bǔ)償獎(jiǎng)勵(lì)款 。企業(yè)將其按照項(xiàng)目建設(shè)時(shí)間進(jìn)行了會(huì)計(jì)處理。800萬(wàn)計(jì)入營(yíng)業(yè)外收入，2200萬(wàn)元計(jì)入遞延收益。   稅收政策 作為不征稅收入的財(cái)政性資金： （一）企業(yè)能夠提供規(guī)定資金專項(xiàng)用途的資金撥付文件； （二）財(cái)政部門或其他撥付資金的政府部門對(duì)該資金有專門的資金管理辦法或具體管理要求； （三）企業(yè)對(duì)該資金以及以該資金發(fā)生的支出單獨(dú)進(jìn)行核算。 這三個(gè)條件缺一不可。 財(cái)稅[2008]151號(hào)第一條規(guī)定如下： 1、企業(yè)取得的各類財(cái)政性資金，除屬于國(guó)家投資和資金使用后要求歸還本金的以外，均應(yīng)計(jì)入企業(yè)當(dāng)年收入總額。 2、對(duì)企業(yè)取得的由國(guó)務(wù)院財(cái)政、稅務(wù)主管部門規(guī)定專項(xiàng)用途并經(jīng)國(guó)務(wù)院批準(zhǔn)的財(cái)政性資金，準(zhǔn)予作為不征稅收入，在計(jì)算應(yīng)納稅所得額時(shí)從收入總額中減除。 《青島市地方稅務(wù)局房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)項(xiàng)目土地增值稅稅款清算管理暫行辦法》（青地稅 發(fā) [2008]100號(hào)）規(guī)定 ：對(duì)于開(kāi)發(fā)企業(yè)因從事拆遷安置、公共配套設(shè)施建設(shè)等原因，從政府部門取得的補(bǔ)償以及財(cái)政補(bǔ)貼款項(xiàng)，抵減房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)成本中的土地征用及拆遷補(bǔ)償費(fèi)的金額。     第二部分 ：稅種分析 企業(yè)所得稅 一是要注意收入與成本的配比 二是要注意應(yīng)付職工薪酬的發(fā)生額與個(gè)人所得稅明細(xì)申報(bào)的總額要匹配 三是要注意項(xiàng)目建設(shè)貸款發(fā)生的財(cái)務(wù)費(fèi)用在完工前要資本化 四是稅金和預(yù)計(jì)利潤(rùn)在納稅調(diào)整時(shí)要準(zhǔn)確 土地增值稅 1、預(yù)征率要正確使用 2、清算后再銷售剩余產(chǎn)品，稅額會(huì)計(jì)算 3、清算后如果涉及到建安成本、綠化費(fèi)等的調(diào)整，注意企業(yè)所得稅的調(diào)整 4、出售車位、車庫(kù)、儲(chǔ)藏室取得的收入在普通、非普通間的分配 土地增值稅預(yù)征率變化 1．普通標(biāo)準(zhǔn)住宅，預(yù)征率為2%。但對(duì)于每平方米銷售價(jià)格超過(guò)20000元，不超過(guò)25000元的，預(yù)征率為3%；每平方米銷售價(jià)格超過(guò)25000元的，預(yù)征率為5%。 2．非普通標(biāo)準(zhǔn)的住宅，預(yù)征率為3%。但對(duì)于每平方米銷售價(jià)格超過(guò)20000元，不超過(guò)25000元的，預(yù)征率為4%；每平方米銷售價(jià)格超過(guò)25000元的，以及別墅（獨(dú)棟商品住宅），預(yù)征率為5%。 3．單獨(dú)銷售車庫(kù)、車位、閣樓、儲(chǔ)藏室等附屬設(shè)施，預(yù)征率為3%。 4．商業(yè)用房、辦公用房，預(yù)征率為5%。 納稅人銷售的經(jīng)濟(jì)適用住房、廉租住房、限價(jià)房等保障性住房，暫不預(yù)征土地增值稅；銷售保障性住房項(xiàng)目中的商業(yè)用房和非保障性住房，應(yīng)按規(guī)定預(yù)征土地增值稅。 相關(guān)文件： 《國(guó)家稅務(wù)總局關(guān)于房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)企業(yè)土地增值稅清算管理有關(guān)問(wèn)題的通知》國(guó)稅發(fā)[2006]187號(hào)      《國(guó)家稅務(wù)總局關(guān)于土地增值稅清算有關(guān)問(wèn)題的通知》 國(guó)稅函[2010]220號(hào)       2013年青地稅函〔2013〕44號(hào)《房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)項(xiàng)目土地增值稅清算審核業(yè)務(wù)指引》 2014年第1號(hào)《青島市地方稅務(wù)局關(guān)于土地增值稅預(yù)征和核定征收有關(guān)問(wèn)題的公告》 指引規(guī)定： 開(kāi)發(fā)企業(yè)成本費(fèi)用申報(bào)資料符合下列條件之一的建筑工程，主管稅務(wù)機(jī)關(guān)可以參照我市各級(jí)建筑工程行政主管部門分年度建筑安裝工程平方米造價(jià)指標(biāo)，核定其準(zhǔn)予扣除的成本費(fèi)用： （一）建筑工程費(fèi)高于中標(biāo)概算價(jià)格或者建筑工程承包合同金額又無(wú)正當(dāng)理由的； （二）大宗建筑材料供應(yīng)商或者建筑工程承包人（含分包人）為開(kāi)發(fā)企業(yè)的關(guān)聯(lián)企業(yè)，并且未按照獨(dú)立企業(yè)之間的業(yè)務(wù)往來(lái)支付價(jià)款、費(fèi)用的； （三）清算申報(bào)時(shí)所附送的建筑安裝工程費(fèi)憑證和資料不符合清算申報(bào)要求的。 銷售剩余開(kāi)發(fā)產(chǎn)品 《國(guó)家稅務(wù)總局關(guān)于房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)企業(yè)土地增值稅清算管理有關(guān)問(wèn)題的通知》（國(guó)稅發(fā)〔2006〕187號(hào)）第八條的規(guī)定 扣除項(xiàng)目金額按清算時(shí)的單位建筑面積成本費(fèi)用乘以銷售或轉(zhuǎn)讓面積計(jì)算。 單位建筑面積成本費(fèi)用=清算時(shí)的扣除項(xiàng)目總金額÷清算的總建筑面積 車庫(kù)等收入計(jì)算 關(guān)于轉(zhuǎn)讓車位、車庫(kù)等配套設(shè)施取得的收入 開(kāi)發(fā)項(xiàng)目中既包括普通住宅又包括非普通住宅的，開(kāi)發(fā)企業(yè)出售上述車位、車庫(kù)、儲(chǔ)藏室取得的收入，可分別按照普通住宅和非普通住宅的可售建筑面積占總可售建筑面積的比例進(jìn)行分割后，對(duì)應(yīng)計(jì)入普通住宅和非普通住宅的轉(zhuǎn)讓收入計(jì)算土地增值稅。 個(gè)人所得稅： 1、通過(guò)“應(yīng)付工資”科目發(fā)給職工的獎(jiǎng)金、實(shí)物等應(yīng)稅收入 2、為職工購(gòu)買的商業(yè)保險(xiǎn)、補(bǔ)充養(yǎng)老保險(xiǎn)、企業(yè)年金 3、以發(fā)票報(bào)銷方式或定額發(fā)放的交通補(bǔ)貼、誤餐補(bǔ)助、加班補(bǔ)助、通訊費(fèi)補(bǔ)貼等（交通補(bǔ)貼、通信補(bǔ)貼如果制定了稅前扣除標(biāo)準(zhǔn)的，在標(biāo)準(zhǔn)限額內(nèi)的部分可免征個(gè)人所得稅） 4、以發(fā)票報(bào)銷方式套取現(xiàn)金，發(fā)放獎(jiǎng)金或支付給個(gè)人手續(xù)費(fèi)、回扣、獎(jiǎng)勵(lì) 5、支付債權(quán)、股權(quán)的利息、紅利 6、房地產(chǎn)銷售人員取得銷售傭金 7、為管理人員購(gòu)買住房，支付房款 8、各種促銷活動(dòng)向客戶贈(zèng)送禮品 促銷活動(dòng)贈(zèng)送禮品： 《關(guān)于企業(yè)促銷展業(yè)贈(zèng)送禮品有關(guān)個(gè)人所得稅問(wèn)題的通知》（財(cái)稅[2011]50號(hào)） 不征（三種)：價(jià)格折扣、折讓；銷售同時(shí)給予贈(zèng)品，按消費(fèi)積分反饋禮品 征：業(yè)務(wù)宣傳、廣告、年會(huì)、座談會(huì)、慶典向本 單位以外的個(gè)人贈(zèng)送禮品—“其他所得” 對(duì)累積消費(fèi)達(dá)到一定額度的顧客，額外抽獎(jiǎng)—“偶然所得” 三險(xiǎn)一金： 三險(xiǎn)一金超標(biāo)：核查個(gè)人所得稅全員全額扣繳申報(bào)中扣除額超標(biāo)情況。 青島市統(tǒng)計(jì)公報(bào)：2013年月社平工資3558元，2012年社平工資為3116.58元，2011年社平工資為 2730.25元 “三險(xiǎn)”扣除額標(biāo)準(zhǔn)2013年度以前為11%，2013年度為10.5%。 12%比例上年度社平工資3倍基數(shù)為標(biāo)準(zhǔn) 年金 《關(guān)于企業(yè)年金 職業(yè)年金個(gè)人所得稅有關(guān)問(wèn)題的通知 》財(cái)稅〔2013〕103號(hào) 符合國(guó)家有關(guān)政策規(guī)定的辦法和標(biāo)準(zhǔn)的單位繳費(fèi)部分，在計(jì)入個(gè)人賬戶時(shí)，個(gè)人暫不繳納個(gè)人所得稅。 個(gè)人繳費(fèi)部分，在不超過(guò)本人繳費(fèi)工資計(jì)稅基數(shù)的4%標(biāo)準(zhǔn)內(nèi)的部分，暫從個(gè)人當(dāng)期的應(yīng)納稅所得額中扣除。 按月領(lǐng)取的年金，全額按照“工資、薪金所得”項(xiàng)目適用的稅率，計(jì)征個(gè)人所得稅 本通知自2014年1月1日起執(zhí)行 土地使用稅： 1、土地使用稅納稅義務(wù)發(fā)生時(shí)間、截止時(shí)間 2、土地等級(jí)和單位稅額變更后要及時(shí)調(diào)整 3、計(jì)算要準(zhǔn)確 納稅義務(wù)時(shí)間確認(rèn)： 開(kāi)始時(shí)間 新征用的耕地，自批準(zhǔn)征用之日起滿一年時(shí)開(kāi)始繳納土地使用稅。 以土地出讓或轉(zhuǎn)讓方式有償取得土地使用權(quán)的，應(yīng)由受讓方從合同約定交付土地時(shí)間的次月起繳納土地使用稅；合同未約定交付土地時(shí)間的，由受讓方從合同簽訂的次月起繳納土地使用稅；未簽訂合同的，應(yīng)由受讓方從實(shí)際交付土地時(shí)間的次月起繳納土地使用稅。 截止時(shí)間 為商品房實(shí)物或權(quán)利狀態(tài)發(fā)生變化即商品房交付使用的當(dāng)月末。其外在表現(xiàn)主要是將房屋的鑰匙交付給買受人。 土地使用稅單位稅額變動(dòng)時(shí)間 計(jì)算公式 每月應(yīng)納土地使用稅=開(kāi)發(fā)初期應(yīng)稅土地總面積×（1－截至上月末累計(jì)銷售商品房交付使用的建筑面積÷商品房可售總建筑面積）×土地使用稅單位稅額標(biāo)準(zhǔn)÷12 房產(chǎn)稅： 1、自行建造的自用房產(chǎn)交付使用后，要及時(shí)納稅 2、將房屋租金直接沖減“企業(yè)管理費(fèi)”或掛在其他應(yīng)付款上未做收入。 3、與房屋不可分割的附屬設(shè)備及裝修費(fèi)、土地價(jià)值要并入計(jì)稅房產(chǎn)原值。 4、自用、出租、出借本企業(yè)建造的商品房 印花稅 注意兩個(gè)問(wèn)題： 一是稅目：產(chǎn)權(quán)轉(zhuǎn)移書據(jù) 二是計(jì)稅依據(jù)：合同記載的金額 契稅 合同確定的成交價(jià)格中包含的所有價(jià)款都屬于計(jì)稅依據(jù)范圍，也就是取得土地所付出的所有成本 土地出讓金、土地補(bǔ)償費(fèi)、安置補(bǔ)助費(fèi)、青苗補(bǔ)償費(fèi)、拆遷補(bǔ)償費(fèi)、市政建設(shè)配套費(fèi)等 按照出讓合同標(biāo)明的建筑面積或容積率計(jì)算配套費(fèi)，計(jì)入契稅計(jì)稅額 2010、4、1 稅率變化 《關(guān)于調(diào)整濟(jì)南等市契稅適用稅率的通知》（魯財(cái)稅〔2013〕19號(hào)） 2013年5月14日 自2013年6月1日起，濟(jì)南、青島、泰安、臨沂、濱州等五市的國(guó)有土地使用權(quán)出讓契稅適用稅率由3%調(diào)整為4%，土地使用權(quán)轉(zhuǎn)讓以及房屋買賣、贈(zèng)與、交換等其他轉(zhuǎn)移土地、房屋權(quán)屬行為契稅適用稅率仍執(zhí)行3%。 會(huì)計(jì)科目與稅種的關(guān)聯(lián) 長(zhǎng)期借款、短期借款、財(cái)務(wù)費(fèi)用與印花稅 無(wú)形資產(chǎn)、固定資產(chǎn)減少與營(yíng)業(yè)稅、印花稅、土地增值稅 其他應(yīng)付款長(zhǎng)期不動(dòng)，企業(yè)所得稅？（資金流向，套現(xiàn)） 其他應(yīng)收款與個(gè)人所得稅（自然人股東） 開(kāi)發(fā)成本余額方向(明細(xì)） 稅種間的關(guān)聯(lián) 營(yíng)業(yè)稅與附加的比對(duì) 營(yíng)業(yè)稅與土地增值稅的比對(duì) 土地使用稅的逐步減少與企業(yè)所得稅 土地使用稅、房產(chǎn)稅的減少與營(yíng)業(yè)稅 契稅當(dāng)年有發(fā)生額，產(chǎn)權(quán)轉(zhuǎn)移數(shù)據(jù)的印花稅？房產(chǎn)稅？土地使用稅？ 不當(dāng)之處，請(qǐng)批評(píng)指正 謝謝c0w紅軟基地

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